Le VRAI immobilier d’investissement

Beaucoup de nos concitoyens confondent l’épargne avec le vrai investissement immobilier. Celui qui rapporte une vraie plus value. Certains ont investit dans des programmes immobilier parce qu’on leur a promis des avantages fiscaux lié à d’éventuels revenus locatifs. Seulement ont ils pensé à la revente et à la révaloristaion immobilière.

Le bon sens veut que le rendement d’un bien immobilier soit supérieur au rendement moyen qu’offre les banques. Sinon à quoi bon investir. Pour payer moins d’impôt il existe aussi d’autres formules, moins risqué et plus avantageuses.

Dans l’immobilier, il est vrai que  » les Robien de la colère « , l’émission d' » Envoyé spécial  » diffusée sur France 2 en avril dernier, ont mis les investisseurs en émoi. L’émission dénonçait sans nuance les dérapages de certains professionnels qui ont fait pousser des immeubles littéralement en plein champ sans se soucier de l’intérêt de la clientèle, ce qui fait qu’aujourd’hui les investisseurs font un amalgame terrible, considérant tous les professionnels comme pourris. Il fallait dénoncer les excès mais pour quelques professionnels peu scrupuleux, c’est tout un pan d’activité qui est mise au banc des accusés.

Le feu couvait depuis longtemps et n’a pas manqué d’embraser le marché au fur et à mesure des livraisons des programmes uniquement dédiés à l’investissement locatif. A maintes reprises, la presse a dénoncé ses excès. Mais l’appât du gain a été trop fort. Les conseillers en patrimoine comme les banquiers le savent bien qui n’ont pas hésité à mettre en avant la fiscalité de l’investissement locatif pour vendre des produits formatés, exclusivement à destination de ceux qui recherchent l’économie d’impôt. Or on ne le répétera jamais assez, l’immobilier locatif n’est pas un placement financier, mais un bien physique qui ne tient sa valeur que de sa pérennité. Il doit générer un revenu locatif régulier, permettre une revente aisée, si possible, avec plus-value. Trois conditions dont il faut impérativement tenir compte pour être un investisseur heureux. A défaut, adieu les économies d’impôt… Un logement acheté dans le cadre d’un régime fiscal qui ne trouve pas de locataire aux conditions requises ne peut générer aucune réduction d’impôt. Certes, qui paie beaucoup d’impôt n’a qu’une idée en tête : les réduire. Encore faut-il louer aux conditions du marché et non selon un loyer théorique généralement en décalage avec les revenus des locataires. 

Les investisseurs malchanceux se sont multipliés ces derniers mois avec l’arrivée sur le marché locatif d’un nombre important de programmes construits en dépit du bon sens, dans des secteurs peu porteurs en termes de location.  » L’émission d' »Envoyé spécial » avait raison de dénoncer certains abus. Il y a des secteurs qui ne peuvent pas absorber l’arrivée d’un millier de logements comme à Carcassonne, par exemple, où le marché locatif s’est vite trouvé saturé. «  Cette situation met évidemment de nombreux investisseurs dans l’embarras, qui comptaient sur une économie d’impôt et sur des loyers pour rembourser en grande partie leur crédit…

Le marché saturé des petites villes

Au final, rien de tel. Des appartements qui restent désespérément vides et qui doivent être revendus dans l’urgence pour éviter de tout perdre ou des loyers revus à la baisse pour tenter d’attirer les locataires… Adieu, là encore, les rentabilités mirobolantes annoncées pour appâter la clientèle en mal de bons coups ! Les raisons ? L’explosion de la production de logements neufs dans des villes où le marché locatif n’est pas suffisamment dynamique pour l’absorber. L’explosion des prix de l’immobilier a, en effet, conduit un certain nombre de promoteurs à rechercher des secteurs où le foncier était moins cher afin de proposer des produits formatés, susceptibles de s’adapter au budget de l’investisseur. De ce point de vue, les villes moyennes étaient tout indiquées. D’autant qu’elles étaient plus alléchantes en termes de prix et qu’elles permettaient d’annoncer des rentabilités mirifiques. Du moins sur le papier. 

Un bon levier pour compléter ses revenus à la retraite

L’immobilier n’est pas, répétons-le, un placement financier. Il suppose que l’on s’intéresse de près à la situation du bien que l’on veut acquérir.  » L’emplacement, l’emplacement, rien que l’emplacement « , répètent en forme de boutade les vendeurs sérieux.  » L’emplacement reste le premier critère, mais au-delà, y a-t-il une demande locative ?, s’interroge Franck KINIFFO d’ Izimmo Invest (spécialiste de l’immobilier d’investissement international). Pour notre part, nous ne proposons de l’investissement locatif que dans des grandes villes ou des villes à fort potentiel touristique en France et à l’étranger. Nous refusons de faire de la défiscalisation, le premier objectif de l’investisseur qui a quelques disponibilités doit être de se constituer un revenu complémentaire. S’il a trente-cinq ou quarante ans, qu’a- t-il prévu pour sa retraite ? «  De ce point de vue, l’immobilier reste un bon moyen d’y parvenir. A l’heure où cette question revient sur la sellette et où chacun sait qu’il faudra travailler plus longtemps… pour gagner moins, l’immobilier offre certaines vertus. A condition de savoir où investir et de choisir le bon régime.