Les investisseurs étrangers à l’assaut de l’immobilier russe

Même si l’on est encore loin des montants placés dans l’immobilier d’entreprise dans l’Union européenne, le marché tertiaire russe est perçu comme une cible prometteuse pour l’avenir.

Confortés par une croissance économique de 8 %, les investisseurs étrangers sont arrivés en force dans ce secteur en 2007. Celui-ci a enregistré un volume total d’acquisitions de 5 milliards de dollars (3,27 milliards d’euros), en hausse de 16 % par rapport à 2006. Si 44 % de ces capitaux provenaient exclusivement de Russie en 2006, cette part est tombée l’an dernier à 15 %. Les fonds internationaux arrivaient en tête avec un quart du volume total, suivis des groupes autrichiens (12 %), canadiens (10 %) et d’une myriade de grands noms de la profession, représentant 70 % des sommes investies dans la pierre.

« Les acheteurs commencent à avoir confiance dans l’économie russe, ils voient que le marché de l’immobilier est en train de devenir plus professionnel et plus transparent », résume Ivan Vachourine, directeur des investissements chez AFI Development.

Les spécialistes notent aussi l’intérêt accru des banques hypothécaires et des banques d’investissement pour des services de financement de dettes – la BERD a financé un « Technopark » à Saint-Pétersbourg et plusieurs projets du groupe Ikea – et de refinancement. Ainsi, Deutsche Bank, Eurohypo, Merrill Lynch et Aareal Bank ont-ils participé, en 2007, à des projets de refinancement dans la distribution et l’hôtellerie pour plus 585 millions de dollars (383 millions d’euros).

L’année écoulée aura été marquée par le développement de joint-ventures dans tous les segments du marché immobilier, les investisseurs étrangers préférant souvent s’allier à un partenaire russe qui connaît mieux les réalités du marché, et les promoteurs locaux, de leur côté, s’adaptant progressivement aux standards internationaux.

Pour les investisseurs européens, le marché russe est d’autant plus intéressant qu’il présente des rendements supérieurs, même si ceux-ci baissent progressivement. En 2007, ils étaient de l’ordre de 8 % à 8,5 % dans les bureaux, de 8,5 % à 9 % dans la distribution et de 9,75 % à 10,25 % dans les entrepôts.

Avec une forte hausse du pouvoir d’achat des Russes, c’est logiquement la distribution qui a attiré la majorité des investissements (55 %), suivie des bureaux (27 %) des entrepôts (10 %) et des hôtels (8 %). Et c’est toujours Moscou qui se taille la part du lion (73 %). Toutefois, les villes de province ont connu à leur tour un boom sans précédent, les effets de la croissance économique s’y faisant également sentir.

« La compétition devient trop forte à Moscou pour les terrains et les projets terminés, c’est pourquoi les investisseurs ont commencé à s’implanter dans les 14 villes russes de plus d’un million d’habitants », explique Ivan Vachourine. Il s’agit de communes comme Rostov sur le Don dans le sud du pays, Kazan, capitale de la région de la Volga, ou Irkoutsk en Sibérie.

Un parc encore limité

La croissance des investissements dans l’immobilier d’entreprise reste cependant freinée par une pénurie des surfaces de commerces et de bureaux disponibles ou en construction, souligne le conseil Jones Lang LaSalle. Dans la distribution par exemple, la surface occupée par les boutiques est en moyenne de 171 mètres carrés pour 1.000 habitants, le niveau le plus bas de l’Union. La plupart des bureaux de classe A dans Moscou correspondent à des bureaux de classe B dans l’Union européenne.

« La hausse considérable des prix de location été une surprise en 2007. Le marché est loin d’être saturé, il reste déficitaire en dépit de l’augmentation substantielle de projets », observe Vladimir Pantiouchine, directeur national, chef du département d’analyse chez Jones Lang LaSalle. Fin 2007, le parc moscovite de bureaux totalisait 7,4 millions de mètres carrés, contre 31,5 millions pour le Grand Londres et près de 50 millions pour le parc francilien. Les loyers des bureaux haut de gamme, avec vue sur le Kremlin ou aux derniers étages des tours de la Moscow City, se situent autour de 1.800 dollars (1.179 euros) le mètre carré par an, soit une hausse de 50 % par rapport à 2006. Le mètre carré de surface de magasin, lui, atteignait 4.600 dollars (3.013 euros) par an à Moscou, le prix le plus cher du Vieux Continent après Londres.

De nombreux projets

Le nombre de projets en cours et à l’étude est très supérieur à celui des autres capitales européennes. Si tous sont réalisés, ils devraient couvrir, en 2010, quelque 15 millions de mètres carrés, selon les prévisions de Jones Lang LaSalle. Mais le marché moscovite reste caractérisé par la lenteur de la réalisation des programmes. Lenteur qu’aggravent la bureaucratie, le manque de professionnalisme des promoteurs et la corruption. Avant le premier coup de pioche, il faut obtenir plus d’une centaine d’autorisations d’urbanisme et de construction qui, en l’absence de pots-de-vin, réclament jusqu’à un an et demi.

Le site de la « Moscow City », qui est dirigé par les autorités moscovites et répond aux standards internationaux, progresse rapidement et devrait être terminé vers 2010-2011. Signe de l’effervescence du secteur, un autre projet, « la Big Moscow City », doit faire dix fois sa taille sur une parcelle adjacente.