Maroc – Le succès en six points clés
Posté par Admin le Dimanche, janvier 20, 2008
Est-ce le soleil qui resplendit, les tonnes de béton coulées partout dans le pays, la confluence de l’Atlantique et de la Méditerranée ou simplement la confirmation du succès d’un royaume qui mêle arts, culture, loisirs et plages ? Le tourisme au Maroc reprend des couleurs. Le pays a accueilli en 2006 environ 6,5 millions de touristes, un chiffre en hausse de 12 % sur un an. L’année en cours s’annonce encore meilleure, avec peut-être plus de 7 millions de visiteurs internationaux. Après des années de valses-hésitations, des programmes initiés mais non achevés, une concentration excessive sur deux destinations, Marrakech et Agadir, qui montrent aujourd’hui leurs limites, et la prépondérance dans les statistiques d’arrivées des Marocains résidant à l’étranger, le royaume entend désormais jouer sa carte au maximum sur un marché mondial en pleine expansion.
Tout autour de ces chantiers pharaoniques, une myriade de petits projets, moins connus, se sont également développés… Les équipes du gouvernement marocain ont su séduire : les investisseurs viennent tant d’Europe ou du Golfe que des États-Unis ou d’Afrique du Sud. Prêts à investir quelques centaines de millions chacun, ils ont mis leurs capacités financières et commerciales pour garantir le succès des opérations. Malgré des prix assez élevés (pas moins de 50 000 euros pour un appartement et jusqu’à 500 000 euros pour une villa), le succès des premières commercialisations de résidences vendues sur plan est désormais avéré grâce à quelques arguments commerciaux et structurels que peut valoriser le pays.
1 L’ouverture aérienne, clé du succès
Quelque chose a changé au Maroc depuis la signature de l’accord définitif de ciel ouvert avec l’Union européenne, il y a tout juste un an. Selon des chiffres délivrés par l’administration du tourisme au Maroc, le nombre de passagers internationaux ayant transité par les aéroports du pays a atteint 7,6 millions personnes sur les neuf premiers mois de l’année 2007, contre 6,4 millions à la même période de l’année dernière. Une croissance de 19 %, soit autant que sur l’ensemble de l’année 2006, portée principalement par la hausse du trafic à Casablanca (+ 16 %) et à Marrakech (+ 22 %). En cause, l’arrivée sur le marché de nouveaux opérateurs aux méthodes commerciales agressives : Easy Jet et Ryan Air, les deux grandes compagnies low-cost européennes, et dans une moindre mesure de Jet 4 You, filiale de l’européen TUI-airlines, et Aigle Azur. Ces transporteurs ont ouvert de nouvelles lignes à partir de Marrakech ou Fès et à destination de l’Europe, notamment du Royaume-Uni, de la France, de l’Allemagne, de l’Italie et de l’Espagne. Le résultat fut presque immédiat : les résidents du Royaume-Uni ont été 37 % de plus à venir au Maroc entre janvier et septembre 2007 par rapport à la même période de 2006, ceux d’Allemagne ou des Pays-Bas 15 %, ceux d’Espagne 10 %.
2 Infrastructures : l’autre enjeu
Si Marrakech ressemble désormais à un immense chantier entouré de grues, c’est notamment parce que la toute nouvelle autoroute inaugurée cette année lui permet d’être à moins de deux heures de Casablanca et à peine plus de Rabat. Du coup, la ville ocre, déjà très populaire, est devenue le lieu systématique de sortie des salariés marocains aisés des deux métropoles, Casa et Rabat. Preuve, s’il en fallait, que les infrastructures restent la clé du développement touristique. Pour relier les différentes régions du pays, les autorités semblent d’ailleurs engagées pleinement dans la bataille. Alors que Tanger est désormais parfaitement relié par l’autoroute à Rabat et à Casablanca, et maintenant à Marrakech, les travaux viennent de débuter pour aller jusqu’à Agadir, l’autre poumon touristique du pays. De même, dans le nord du pays, les zones touristiques autour de Tanger et Tétouan profiteront bientôt d’un accès par autoroute. Avant que celle-ci ne soit prolongée jusqu’à Saïdia et Oujda, près de la frontière algérienne.
3 Première explosion des prix
L’explosion des prix de l’immobilier est déjà une réalité au Maroc. De manière générale, ils ont au moins doublé au cours des cinq dernières années dans la plupart des villes ou des zones balnéaires marocaines. Sans surprise, le phénomène inflationniste est encore plus aigu dans les sites très touristiques. Dans les quartiers les plus demandés de Casablanca ou de Tanger, des appartements se vendent désormais entre 1 000 et 1 500 euros le m2. À Marrakech, les prix dépassent couramment les 1 500 euros le m2. Depuis 2000, date du début de l’intérêt international pour Marrakech, les prix ont été multipliés par cinq environ. Dans la ville ocre, le plus petit riad à rénover se vend au moins 150 000 euros. Après rénovation, il en vaut au moins le double, soit une fortune pour l’immense majorité des Marocains. Depuis un an que la Médina de Fès a supplanté dans le cœur des aventuriers celle, plus petite, de Marrakech, la ville semble suivre la même tendance. Résultat : en quelques mois à peine, les prix des riads ont doublé. Paradoxalement, la construction des grandes stations touristiques a moins d’effet sur les prix, dans la mesure où les biens sont neufs et sont, en majeure partie, directement vendus à des étrangers ou des Marocains aisés. Les prix des villas de ces stations, qui débutent à 200 000 euros mais peuvent atteindre plus de 1 million, n’ont pas réellement d’effet inflationniste direct.
4 Le crédit immobilier encore cher
La Banque centrale du Maroc fixe les règles du crédit immobilier aux étrangers non-résidents. Le futur propriétaire doit apporter au moins 30 % de la valeur du bien au moment de l’achat, qui doivent être déposés dans une banque marocaine sur un compte en dirhams convertibles. Un moyen de susciter une entrée de devises étrangères dans le pays. L’établissement bancaire, lui, peut financer les 70 % restants. Mais les taux marocains, situés aux alentours de 5 %, sont moins intéressants que ceux qui sont pratiqués en Europe (environ 4 % en France). « Le crédit immobilier est encore rare, reconnaît Nour Eddine Charkani, président du directoire de Wafa Immobilier. Les étrangers paient cash ou empruntent dans leur pays. » La clientèle des MRE, dont le pouvoir d’achat est généralement inférieur à celui des étrangers, a en revanche recours à l’emprunt pour l’acquisition de résidences secondaires, que la banque peut financer à hauteur de 100 %. « Ces crédits pour l’achat d’une résidence secondaire représentent aujourd’hui 10 % de notre produit net bancaire, constate Nour Eddine Charkani, qui ne cache pas son optimisme : cette proportion peut grimper à 20 % dans cinq ans et 30 % dans dix ans. » Et oui, les Marocains du Maroc s’achètent eux aussi des maisons de vacances !
5 Premières formules locatives
Pour rendre l’investissement plus attractif, le groupe Palmeraie Développement a mis en place un système de location qu’il propose à certains acheteurs d’une résidence secondaire. S’il le souhaite, le nouveau propriétaire peut signer, lors de l’achat, un contrat de bail avec le groupe : le texte fixe une durée maximale d’occupation de la maison par son propriétaire (60 jours en général), la « période de jouissance ». Le reste du temps, le bien est occupé par des locataires. Et même s’il ne l’est pas, le propriétaire touche un revenu locatif : un loyer minimum est garanti, dont le montant est fixé par le contrat de bail et varie en fonction de la période de jouissance.
6 Fiscalité favorable aux étrangers
La fiscalité marocaine est une raison supplémentaire pour que les étrangers s’installent dans le royaume. Depuis 1971, Rabat et Paris sont liés par une convention de non double imposition, qui évite aux contribuables d’être taxés à la fois dans leur pays d’origine et dans leur pays de résidence. En outre, la réglementation de l’Hexagone permet aux Français de payer leurs impôts au Maroc dès lors qu’ils y passent plus de six mois et un jour par an. D’autres conditions sont également intéressantes pour les propriétaires étrangers : les revenus locatifs sont exonérés d’impôt pendant les trois premières années et bénéficient ensuite d’un abattement de 40 % ; il n’y a pas de droit de succession ; la plus-value de cession d’un bien immobilier est totalement exonérée s’il s’agit d’une résidence principale depuis au moins huit ans.
Parmi les Français résidant au Maroc (32 000 sont inscrits au consulat), on trouve près de 4 000 retraités. Ceux-ci ont rapidement fait le calcul fiscal les concernant. Ils bénéficient d’un abattement de 80 % sur leurs pensions de retraite – à condition que les versements soient intégralement transférés au Maroc sur un compte non convertible. S’il n’existe pas encore de « résidence senior » dans le royaume (comme on en trouve aux États-Unis, notamment en Floride, ou en Espagne), certaines pourraient voir le jour à brève échéance. Palmeraie Développement, qui se veut toujours pionnier, a déjà identifié un site à une quinzaine de kilomètres de Marrakech, où il envisage de faire construire, en 2009 : un « quartier bien-être », loin du bruit et des animations, avec tous les équipements de santé à proximité. « Le Maroc est un pays d’avenir pour les résidences senior », estime de son côté Alami Lazraq, président-directeur général d’Alliances. Consultants ou professionnels de l’immobilier, chacun semble convaincu de la réussite prochaine de ce concept. Comme si le soleil suffisait pour changer les séjours au Maroc en retraites dorées.
