La Bulgarie – « plage et montagne au rabais »

Mer ou montagne, a vous de choisir. Les investisseurs du monde entier l’on déjà fait ! Sarah WOODS a jeté un coup d’oeil pour nous sur la Bulgarie et nous révèle ses secrets.

Avec ses superbes plages qui contournent la Mer Noire d´une part et ses montagnes qui sont devenues l’impasse incontournable des sports d’hiver de qualité d´autre part, le tout couronné par ses tarifs « discount », on comprend alors l´essor que prend le secteur immobilier bulgare dans l´Europe grandissante.

L´adhésion à l’Union Européenne de la Bulgarie en 2007 a permis de relancer son économie post-communiste et a entraîné la métamorphose de sa masse populaire, la transformation de ses usines polluantes en de nouveaux quartiers d’affaires flambant neufs où la négociation de nouveaux accords commerciaux est à l´ordre du jour, en remplaçant les réminiscences d’un passé cafardeux. Grâce à l’arrivée de nombreuses multinationales dans le pays, le commerce international est désormais une réalité de la Bulgarie moderne, une nation qui a pris la détermination de s’orienter vers un progrès constant.

Le progrès a provoqué de grands bouleversements sur ce carrefour clef entre l’Europe et l’Asie que représente la Bulgarie – un des pays les plus vieux d’Europe. La Bulgarie est en effet un point stratégique sur la péninsule balkanique du sud-est. En total harmonie avec la confiance qui règne en ce moment, le taux du PIB de la Bulgarie a été de 6.1 pour cent en 2006 représentant la somme de 78.68 milliards de dollars. Les pronostiques d’une croissance économique soutenue sont alimentés d’une part par le secteur de l’industrie qui connait un dévelopement rapide, d’autre par le secteur de la construction, mais aussi par le record des ventes dans le secteur de la distribution. Vu sur le site Economist.com , «la Bulgarie a attiré l’intéret grandissant des investisseurs étrangers et s’est rapidement transformée en favorite dans l’Europe de l’Est, explique Dominic Whiting, rédacteur du  Buying in Bulgaria Guide. Les estimations les plus conservatrices indiquent que plus de 20.000 acheteurs d’origine étrangère ont déjà fait l’aquisition d’une résidence secondaire en Bulgarie. Beaucoup de candidats à l’expatriation sont en passe de faire de même.»

Il est indéniable que le secteur de l’immobilier en Bulgarie, grâce à l´offre d´un excellent rapport qualité/prix, est non seulement le vecteur de la richesse du pays mais aussi le principal attrait de tous ceux qui ont investit dans ce marché embryonnaire. Malgrès la hausse des prix, il reste encore en Bulgarie des poches d’opportunités où l’immobilier est sous-évaluée. Donc il est encore possible pour les investisseurs d’y faire de bonnes affaires et d’y faire fructifier leur argent.

Pour ce qui est de l’année 2006, les prix de l’immobilier ont augmenté de 25 pour cent en moyenne, et ont même doublé dans certains secteurs. Les réformes monétaires, la planification fiscale et le maintien d’un taux de change fixe face à l’euro, ont servi de pilier porteur au secteur de l’immobilier. En dépit des prix qui grimpent rapidement, le marché immobilier Bulgare n’est qu’à ses balbutiements et offre de belles perspectives d’avenir, surtout si l’on prend en compte l’abondance des promotions offertes à des prix battant toute concurence.  Cet appel des prix bas, beaucoup l’on déjà entendu. Une horde d’investisseurs, en majorité anglo-saxons, se sont jetés sur cette opportunité.

« Nous venons de connaitre une année très mouvementée », reconnais le Président de la chambre de commerce bulgare, Simeon Peshov. « Même si la demande devait se stabiliser, on s’attend à ce que la croissance soit de l’ordre de 15 pour cent par an pour les trois années à venir ».

En règle générale les régions qui ont le vent en poupe en terme d’immobilier se trouvent le long du flanc occidental du pays, c’est à dire le long du littoral de la Mer Noire. S’étirant de Balchik au nord à Sozopol dans le sud, la région offre des kilométres de plages qui n’ont rien à envier aux plages d’autres destinations Européennes. On y trouve les plus beaux resorts et autres stations balnéaires chics, ainsi que des appartements neufs donnant sur la mer.

Mention spéciale décernée à Varna, Bourgas et Sunny Beach qui sont devenues les resorts incontournables de la région. D’autres qui ne sont qu’a leurs débuts rivalisent déjà avec les plus établis et offrent outre les activités aquatiques, de splendides chambres d’hotels, des restaurants pour tous les goûts et toutes les bourses, des bars et une grande offre de loisirs en tout genre.

« Le Global Property Guide a classé la Bulgarie troisième dans son classement annuel des meilleurs pays en Europe pour l’investissement immobilier ». Selon Paul Collins, rédacteur de la rubrique Overseas Property de BuyAssociation , « le rendement de l’immobilier locatif est de l’ordre de 10.6 pour cent annuel». L’achat dans le neuf élimine théoriquement pas mal de tracas et de lenteurs administratives. Bien que ce soit l’itinéraire recommendé et la voie la plus directe pour acquérir votre bien en Bulgarie, sachez toute fois que vous n’échaperez pas à la ronde infernale et interminable de signature de documents légaux, en présence de votre avocat bien évidemment. 

Bien que les tarifs varient, pensez mettre de côté au moins €600 pour couvrir les coûts du contrat préliminaire – un document qui devra être élaboré dès lors que le dépôt initial de l’ordre de 20 à 30 pour cent sera versé. Aucun argent ne devrait changer de main jusqu’à l’élaboration du contrat final visé par un avocat indépendant. Les coûts additionnels s’élèvent généralement à 3.1 pour cent du prix d’achat et servent à couvrir les honoraires d’avocats, la tva, et les commissions. Un traducteur est parfois recommendé (il vous en coutera entre 5€ et 10€ l’heure) surtout si votre avocat ne parle pas votre langue. 

Selon les statistiques, la revalorisation de l’immobilier en Bulgarie en 2006 a été de l’ordre de 20%. Plus de 1.5 million de touristes ont visité l’année dernière les régions côtières de la Mer Noire. D’aprés les experts en échange de devises, la Bulgarie maintient en 2007 sa troisìeme position dans le choix qu’ont fait les investisseurs du monde entier.  Presque 30 pour cent des achats de biens immobiliers ont été effectués par des acheteurs d’origine étrangère – dont 70 pour cent provenaient du Royaume Uni. D’après le journal Bulgare Sega, des projets résidentiels totalisant 1.77 millions de mètres carrés ont été approuvés au premier trimestre de 2007. On s’attend aussi à une croissance du tourisme  de 10 pour cent pour l’année 2007, avec beaucoup de TO enregistrant déjà une hausse de 22 pour cent de leurs réservations par rapport à l’année dernière. « Selon le Président de l’Agence d’État de la Bulgarie pour le tourisme, Anelia Krushkova, le nombre de touristes étrangers en provenance des pays de l’Union Européenne a augmenté de 32 pour cent dans le premier trimestre de 2007, » et d’aprés le journaliste Raichel Rickels « Le nombre de Russes visitant la Bulgarie est 16 pour cent plus élevés par rapport à la même période l’année dernière ».

Avec autant de bonnes nouvelles pour les investisseurs on ne peut qu’anticiper une année 2008 trés prométeuse. Avec des prix d’aquisition comparable á ceux d’une berline, €36.000 voir même inférieur, il n’est pas surprenant que l’immobilier Bulgare ait attiré autant de jeunes Anglais en mal de logement, surtout en ce moment où un appartement en Angleterre coûte en moyenne cinq fois plus. L’augmentation de vols « low cost » vers la Bulgarie et son adhésion à l’Union Européenne ont certainement contribué à cet engouement. La publication électronique Travel Blackboard E-zine a même qualifié la Bulgarie de « nouvelle Costa del Sol ». Avec des tarifs immobiliers que pratiquement tout le monde peut se permettre associé au faible coût de la vie, il n´en en fallait pas plus  pour que la Bulgarie apparaisse sur la carte des investisseurs du monde entier.